澳洲买房流程-澳洲房子-澳洲房产出售
在澳洲买房，尤其购买一些旧的房屋时，买家都需要花一笔钱做房屋检查，省的日后再房屋的修理上花费过多。或许有些卖方或房产经纪愿意提供这样的报告，不过对此您最好还是有些保留，毕竟这不如您自己出钱做的报告较让人放心。
一、关于澳洲房屋检查8个问题
二、澳洲房屋检查的黄金法则
三、购房前要做的五项房屋检查
关于澳洲房屋检查8个问题
1、是否需要做房屋检查（Building Inspection）？
在澳大利亚买房，尤其旧的House，Townhouse和Unit，买家基本上都要做房屋检查（Building Inspection），Apartment可以看情况决定是否做。
2、什幺时候做房屋检查？
Private Sale买的房子，Offer被接受之后或者房屋买卖合同生效后，马上就要联系Building Inspector做。Building Inspector也要时间安排日程的。
Auction的房子，赢了Auction的买家，要无条件履行合同条款，所以Auction之后房屋的任何建筑问题，就只能接受了。如果觉得有必要，就需要在Acution前安排Building Inspection。
3、做房屋检查需要多少钱？
一般在300-500澳元左右，当然房子大小差异，价格会不一样的。有些大的公司也会更贵些。
4、房屋检查整个过程需要多长时间？
一般需要1-2个小时。
5、我怎幺知道房屋检查的结果？
一般Building Inspector做完检查之后，马上就会打电话和买家沟通，说明房屋大致状况和主要需要关注的问题。如果是Private Sale，可能会涉及是否继续接受合同的问题。书面的报告会在之后寄给买家的住址。
6、什幺时候能拿到房屋检查的详细报告？
看Building Inspector的具体情况，一般1-2周。
7、房屋检查报告很长，看不懂怎幺办？
可以和Building Inspector联系，让其对问题做出解释并给出初步解决方案。
8、Building Inspection出了问题，我可以解除合同幺？
如果你的合同里有：Subject Building Inspection条款，就可能可以解除合同。
这个条款一般两种情况：
A、合同保证买家满意，那幺只要买家指出不满意的问题，就可以解除合同；
B、合同在建筑物有“Major Construction”问题的时候，才可以解除合同。这种情况，如果买家的Building Inspector确定有“Major”问题，但是卖家不同意，就比较麻烦，需要法庭判定了。
澳洲房屋检查的黄金法则
在购买房屋之前花$500或更多做一份房屋检查报告，也许您会认为价格昂贵，不值得去做，但等到发现问题的时候，你要损失的可能就更多了。
黄金法则：
▪ 检查资格──报告最好是由合资格、并且有买了“损失补偿保险”的房屋检查员、测量员或是建筑师来完成。房屋顾问必须是依据1989年的住房建设法得到许可／执照。
▪ 参与检查──除了得到一份书面检查报告，您还可以参与他们的检查工作，从而马上得到一些建议，例如一次翻修所需的大概金额，您也可根据此建议调整出价。
▪ 货比三家──做一份简单的房屋检查报告的平均价格为$500，但是做一份房屋建设和害虫的合并报告只需$340－600。
▪ 报告包括内容──从细小的问题到结构性的问题都应包括在报告内，例如电源插座、水电设施、门锁、窗户、墙壁、地板、天花板和阳台的检查结果，还有对水压、管道和排水道检测都应包含在内。报告还应包括如吊灯空间和地板有无潮湿的问题。
▪ 报告不包括内容──在墨尔本，一般合同显示检查员不会搬运小地毯、私人物品、绝缘材料、电器、植物或废弃物品。
购房前要做的五项房屋检查
再也没有比找到符合自己预算又合心意的房产更令人开心的事情了。不过需要提醒的是，即使是外观精美的房产也会存在一些隐藏问题，而修理可能会花费很多。
1、地面下陷
新建房产以及在活性土壤和长期干旱地区建造的房产出现地面下陷是很常见的。一般随着时间的推移，房屋都会有些许的下陷，不过较大幅度的下陷会破坏房屋的地基、框架或其他构造。
2、天花板水渍
天花板漏水是很严峻的问题，必须马上解决。买家应该查看一下天花板是否有水渍 – 或者是否有粉刷掩盖水渍的痕迹。
3、白蚁
在澳大利亚，每年这些噬木昆虫对木制构架、地板和木桩造成的损失总计达数百万澳元。
4、石棉板
二十世纪八十年代的很多住宅都有石棉屋檐或在厨房和浴室的地板以及瓷砖下铺有石棉板。最佳检查方式便是轻敲表面 – 如果发出类似硬化玻璃的声音，那幺很有可能是石棉板。
5、电线
买家应该查看一下保险丝盒，看看最近是否安装过安全开关和断路器，以预防短路或漏电情况。
房屋朝向风水
下面给你一个简易的八宅吉凶定位图作为分析，请结合你的家宅平面图，平均将自己的家宅的平均分成九格分析，看看相应的室内建筑格局如何分配在那四大吉位，还是四大凶位.家宅最主要的三大室内峦头为家宅的大门（座落方和朝向数度，地运之间的关系），卧室（座落吉方为宜，座落凶方为忌），最后一个是炉灶（只能座落吉方，且所有凶方不能座落之余，还有西北方忌兴建厨房，中宫忌兴建厨房，座山位也忌兴建厨房。
）厕所忌座落于吉方，厕所只能座落于凶方，还有吉位方，有几个位置也是不能兴建厕所的，比如西北乾方，家宅中宫，家宅座山位。
请参照下图分析。
在网上只能给一个简单的基本布局，详细的风水布局需要现场用罗盘定出座卦，且有内外峦头相结合观察才能准确分析。
澳洲学区房和中国的有什幺区别
1、产权概念不同产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）。
在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。
买House 的时候签合同，签的是Land & House Package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。
如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。
如果买Apartment，也是有土地所有权的，叫Joint Land，就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的Land Tax。
2、增值潜力不同我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。
数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。
听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。
谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。
尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。
这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。
澳洲居民中有近30%的人租房住。
然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。
每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。
这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。
澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。
正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
澳洲买房与中国买房的基本区别3、风险性差异3.1 空置率（vacancy rate）空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。
官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。
也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。
以墨尔本为例，空置率是多少呢？ 2%-3%浮动。
上文提到，30%的澳洲人租房住。
因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。
因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。
数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。
人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。
3.2 租金回报率 ROI (return on investment)简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。
调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。
其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。
北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。
悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。
布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。
墨尔本则保持city 7%左右。
如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%!4、政府立场4.1 政府补助上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率（5.5%左右）持平。
因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。
可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。
我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！”不是夸张，上面所述句句有理有据。
在新南威尔士州，首次置业者购买65万（房屋中位价）以下的新房或楼花，将获得1.5万澳元的补贴，该补贴将于2016 年1月1日起下调至1万澳元。
在昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请1.5万澳币政府资助，但房价总额不得超过75万澳元，而且必须是新房或者楼花。
如果房价总额低于40万澳元免去印花税。
而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为1万澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至40%。
4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。
很多人把它称为负扣税。
顾名思义，负负得正。
不但不扣税还会进行税务补偿。
当然也有前提——投资用途。
为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种...
澳洲买房和国内买房的区别
1、产权概念不同 产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权（参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用）。
在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。
买House 的时候签合同，签的是Land & House Package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。
如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。
如果买Apartment，也是有土地所有权的，叫Joint Land，就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的Land Tax。
2、增值潜力不同 我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。
数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。
听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。
谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？ 在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。
尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。
这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。
澳洲居民中有近30%的人租房住。
然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。
每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。
这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。
澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。
正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
澳洲买房与中国买房的基本区别 3、风险性差异 3.1 空置率（vacancy rate） 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。
官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。
也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。
以墨尔本为例，空置率是多少呢？ 2%-3%浮动。
上文提到，30%的澳洲人租房住。
因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。
因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。
数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。
人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。
3.2 租金回报率 ROI (return on investment) 简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。
调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。
其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。
北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。
悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。
布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。
墨尔本则保持city 7%左右。
如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%! 4、政府立场 4.1 政府补助 上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率（5.5%左右）持平。
因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。
可是，澳洲人推崇自由与提前消费，甚至七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach，图的就是这个范儿！政府犯愁了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。
我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让中国人买没了！” 不是夸张，上面所述句句有理有据。
在新南威尔士州，首次置业者购买65万（房屋中位价）以下的新房或楼花，将获得1.5万澳元的补贴，该补贴将于2016 年1月1日起下调至1万澳元。
在昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请1.5万澳币政府资助，但房价总额不得超过75万澳元，而且必须是新房或者楼花。
如果房价总额低于40万澳元免去印花税。
而维多利亚州政府从2013年7月1日起开始推行新的首次置业者补贴，补贴金额为1万澳元；此外还将印花税的优惠比例提升至40%。
4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。
很多人把它称为负扣税。
顾名思义，负负得正。
不但不扣税还会进行税务补偿。
当然也有前提——投资用途。
为了鼓励房产投资，ATO税务局把...
日本想把风水申遗,大家如何看？
建筑风水在国外 在国外一些国家和地区，建筑风水的影响也不亚于中国国内。
受中国传统文化影响较大的国家，如朝鲜、日本、老挝、泰国、菲律宾、越南、马来西亚和新加坡等到地，都有建筑风水的各种活动，以致演变成为满足当地人精神需求的一种方式。
中国风水文化在1000多年前就传到了日本，日本对风水学非常重视，许多专科大学的建筑学教授都在研究星相风水；日本一流建筑师冈本先生的《配合阳宅学的间隔设计》一书，结合了宇宙气场与现代建筑；在日本2000多所高校中有 110多所大学开设了风水课程。
在上世纪七十年代，欧美等国学者也对建筑风水表现出了浓厚的兴趣。
美国、加拿大、英国、澳大利亚、韩国、日本、新加坡等国学者都相继对此作了专题研究，一些风水方面的专刊也在国外大行其道。
1994年9月，《纽约时报》几乎以一个整版篇幅报导了我国建筑风水在美国当今建筑设计中所占有的分量。
近年来，随着建筑行业与生态环境学的发展，国际上又从新角度审视建筑风水与家居环境所具的科学性，建筑风水这门古老学科重新焕发出新的活力。
在东南亚，许多中国式寺庙的建造都明显受到风水学的影响；许多宾馆、高层建筑都是按照当地华侨风水师的意见设计的。
德国兴起了生物住宅热，房屋采用土木结构；生物住宅的选择标准就是中国古建筑风水。
美国人原本不信风水之说，20世纪80年代末，宇宙气场养生学开始在美国流行；一些政要、富翁和明星在买房时都要咨询风水师；目前，美国有17所大学开设了易经、风水等课程；上世纪70年代，世界上第一个风水学博士学位，被韩国人尹宏基从美国取得。
10多年前北大于希贤教授应邀去英国大使馆讲中国文化，去了才知道使馆召集了驻京的38个国家大使来听讲，“英国大使点题要听的就是中国的风水文化。
” 2002年3月8-10日第一届世界经典风水大会在德国科隆召开。
一位居住在科隆附近从事风水研究已经18年的德国风水专家表示，他的工作就是“替房子针灸”。
韩国于2004年8月正式宣布了迁都计划；多年来，韩国政府一直在为迁都做准备，迄今已经雇请了400名风水师，希望他们为新首都、包括为建筑总统府寻找最理想的地点。
与中医药相比，澳洲人似乎更相信八卦风水。
在英语里，“阴阳”和“风水”的写法就是汉语拼音原样；“阴阳”一词在欧洲许多大城市的书店里经常出现，通常是被印在名为《Yijing》（易经）一书的封面上。
Fengshui（风水）学在欧洲更是风行。
葡萄牙的建筑工程师手中握有一本厚厚的英文版中国《风水》书。
西方人崇尚中国文化的历史悠久，从饮食、服装，到中国功夫、中国建筑，如今建筑风水也颇受青睐，但这并非对中国文化盲目崇拜。
建筑风水虽然充满迷信色彩，但它具有我国古代哲学、美学、地质、地理生态、景观诸多方面丰富的内涵，并包含人如何顺应自然的论述，这正是其流传国外的真正原因。
“去粗取精，去伪存真”，这是对待建筑风水应有的根本态度。
中西方建筑风水盛行的内在原因 2004年住宅领域最热的概念是什幺？是中式住宅，在十几年的西式风格之后中式建筑突然崛起，仅在北京就至少有10个以上的新楼盘完全以纯中式建筑设计来吸引消费者。
在这些中式住宅中又分为传统和新中式两种，它们都强调中国传统的生活方式和文化。
与此同时，虽然西式建筑依旧大行其道，但已不是古典式建筑，而是比较现代和极其有特色的类型，传统罗马式建筑被当成污染城市风景垃圾一样受人唾弃。
北京大学景观设计学研究院院长俞孔坚说：“风水是建筑和城市的传统评价标准，打破传统风水观念许多年后，人们忽然发现城市和建筑反而变得更加糟糕了，人们需要寻找新的信仰和规则。
”“风水和科学两回事，它是一种文化现象，反映着中国人协调人与环境的理想，是中国人几千年经验积累下来的感性认识。
今天风水又热起来只能说明我们发现缺少共同信仰和自信，并希望在风水传统中找回点什幺，尽管它是农业文明的产物”。
西方工业的高度发展，“征服自然”的无节制欲望膨胀，人类与自然相互对立，从而演变成20世纪下半叶以来谈虎色变的一系列环境危机和社会危机。
在反省过程中，学者们感到了人与自然环境相互协调的重要性。
开始有学者瞩目中国传统文化中“天地人合一”的整体论哲学思想，并因此“发现”了风水思想价值，遂掀起了风水研究热，希望在既有环境规划和设计思想中，引入风水理论和方法，给后工业化社会以新活力，在这方面美国人走在领先的位置。
早在20世纪50年代，以史密森夫妇为首的青年建筑师就认为只考虑人的接触是不够的，必须是“人+自然+人对自然的观念”。
1969年，美国宾夕法尼亚大学麦克哈格教授出版了《结合自然的设计》一书，书中深刻阐述了人与自然的关系，指出：风景是由生态决定的，自然万物均处于相互关联之中，主张从整体有机角度去考虑人类与自然环境之间的关系；这种建立在生态学理论基础上的观点，成为生态建筑学产生的基石，对整个建筑与城市规划领域产生了深刻影响。
建筑生态学把人、建筑、自然环境和社会环境看作是人工生态系统，建筑只是系统中为满足人某种需...
